Придобиването на недвижим имот чрез участие в публична продан е често предпочитан метод, поради възможността за закупуване на имот на много по-ниска от обичайното цена. Въпреки че това е процедура, която подлежи на стриктно законодателство, е важно да се разберат всички аспекти и потенциални рискове, свързани с нея.
Какво представлява публичната продан?
При обичайната продажба на имот, която е инициирана от продавача и приета с общо съгласие от купувача, страните сами провеждат всички необходими правни и фактически процеси за прехвърляне на собствеността върху имота.
При публичната продан това е напълно различно. Тя не е стандартен договор за продажба, а по-скоро едностранен акт на съдебния изпълнител, който се извършва като принудителна мярка.
Такъв тип продан може да настъпи поради различни причини, включително принудително изпълнение за погасяване на дълг или поради съдебна делба на имот, който не може да бъде разделен между собствениците му. Продажбата е публична, защото позволява на неограничен брой потенциални купувачи да участват и да наддават с цел закупуване на имота.
Каква е процедурата?
- Налагане на възбрана върху имота от страна на съдебния изпълнител и проверка за други тежести в Агенцията по вписванията.
- Изготвяне на опис и оценка на имота, включително информация за ипотеки, възбрани и дължими данъци.
- Определяне на начална цена за публичната продан и обявяване на продажбата.
- Уведомяване на заинтересованите страни за провеждането на публичната продан чрез обявление, което се публикува в сградата на Районния съд, в общината и на мястото на имота.
- Посещаване на деловодството от заинтересованите лица след заплащане на държавна такса. (20лв.)
- Провеждане на публичната продан, на която могат да участват български и чуждестранни физически и юридически лица, с изключение на определени лица, както длъжника, неговият представител, съдебният изпълнител и други публични служители.
Важно е да се отбележи, че тези стъпки се извършват в съответствие със законодателството и правилата за публичните продажби.
Какво трябва да знаеш преди да вземеш участие?
Важно е да имаш предвид няколко ключови аспекта. Първо, трябва да разполагаш с 10% от началната цена на имота. Тази сума се се внася към ЧСИ, преди началото на търга и се нарича депозит. В случай че не спечелиш, депозитът ще ти бъде възстановен, но ако спечелиш трябва да бъдеш готов да платиш останалата част от крайната цена на имота в рамките на две седмици. След изтичането на този срок, имотът се предоставя на следващия участник, предложил най-висока цена, а ти ще изгубиш предварително внесения задатък.
Плюсове:
Имотните оферти чрез публична продан представляват привлекателна възможност за купувачите, най-вече за онези с по-нисък бюджет. В сравнение с пазарната стойност, тези имоти често са по-евтини, като целият процес на продажба гарантира прозрачност и юридическа сигурност за всички участници. Освен това, този вид сделки са възможност за придобиване на редки по вида си имоти на привлекателни локации, което е трудно или почти невъзможно на обичайния пазар.
Минуси:
Имотът, обявен за продан, обикновено има вписани няколко възбрани и/или ипотеки, като често това е резултат от задължения пред банки или други кредитори. В този случай, тежестите върху имота се записват от различни съдебни изпълнители, което означава, че има образувани няколко дела срещу длъжника на съответния имот. Въпреки че имотът е продаден, възбраните и ипотеките обикновено остават вписани към него, без задължението на съдебния изпълнител да ги заличи.
В случай че решиш да ипотекираш имота в полза на банка и да теглиш кредит, ще трябва да заличиш всяка възбрана и ипотека за твоя сметка. Това може да изисква значителни разходи на време и пари, тъй като ще трябва да посетиш всеки съдебен изпълнител, по чието дело е вписана такава тежест.
